Metodologia e Origem dos Dados
Entenda de onde vêm as informações do Imovia, como tratamos os dados e por que eles podem ser diferentes do que você encontra em outras fontes.
De onde vêm os dados?
Toda vez que um imóvel é vendido na cidade de São Paulo, o comprador precisa pagar um imposto chamado ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). A Prefeitura registra cada pagamento em planilhas que são publicadas no Portal de Dados Abertos.
O Imovia importa essas planilhas — que vão de 2006 a 2026 e somam mais de 2 milhões de registros — e as organiza de forma que você consiga consultar e comparar transações facilmente.
O que fazemos com os dados da Prefeitura?
As planilhas originais foram criadas ao longo de quase 20 anos por equipes diferentes, o que gerou muitas inconsistências: nomes de bairro com erros de digitação, abreviações variadas, acentuação faltando e até bairros que mudaram de nome.
O Imovia corrige essas variações automaticamente. Fazemos a normalização dos nomes de bairro — por exemplo, "JD PAULISTA", "Jd. Paulista" e "Jardim Paulista" são reconhecidos como o mesmo lugar. Isso significa que, ao buscar um bairro, você encontra resultados mais completos e confiáveis do que consultando as planilhas brutas diretamente.
O que cada campo significa?
| Campo | Significado |
|---|---|
| Valor | Valor declarado na guia de ITBI. Normalmente reflete o preço da transação, mas a Prefeitura pode arbitrar um valor mínimo. |
| Data | Data de pagamento da guia de ITBI, que é próxima mas não necessariamente igual à data da escritura. |
| Bairro | Bairro onde o imóvel está localizado, já normalizado pelo Imovia. |
| Tipo de transação | Natureza da operação: compra e venda, permuta, arrematação, entre outras. |
| Uso IPTU | Classificação do imóvel segundo o IPTU: residencial, comercial, terreno, etc. |
Limitações que você deve conhecer
- Valor pode não ser o preço real: O valor declarado no ITBI pode ser maior ou menor do que o realmente pago pelo imóvel.
- Apenas São Paulo capital: Cada cidade tem seu próprio sistema. Por enquanto, cobrimos apenas o município de São Paulo.
- Dados retroativos podem ter lacunas: Planilhas mais antigas (2006–2010) podem ter campos incompletos ou formatos diferentes.
- Bairros residuais: Embora a normalização corrija a maioria dos problemas, alguns registros com nomes muito incomuns podem não ser agrupados corretamente.
Dados verificáveis
Você pode conferir a origem das informações do Imovia diretamente na fonte. A Secretaria Municipal da Fazenda publica os arquivos anuais com as transações imobiliárias que tiveram recolhimento de ITBI em São Paulo.
Baixe a planilha do período que deseja analisar e compare os campos da transação com os resultados do Imovia. Mantemos a ligação com a fonte pública, mas normalizamos nomes de bairros para tornar a consulta mais consistente — por isso, a grafia do bairro pode variar em relação ao arquivo original.
Baixar arquivos oficiais de ITBI da Prefeitura (abre em nova aba)